Publié le 17 août 2016

Plan Logement Outre-mer 2015 - 2020 >Bilan de la 1ère année de mise en œuvre et perspectives 2016

Avec 80% des ménages d’outre-mer éligibles au logement social (contre 66% en métropole) et près de 70 % d’entre eux situés sous les plafonds de ressources ouvrant droit à des logements très sociaux (contre 29 % en métropole), une mobilisation urgente et sans précédent est nécessaire pour répondre à la demande de logements estimée au 31 décembre 2015 à environ 60.000. C’est la raison pour laquelle un plan logement outre-mer 2015-2020, décliné en 7 axes stratégiques, a été signé le 26 mars 2015 par les ministres du Logement, des Outre-mer et de la Ville ainsi que 14 partenaires.

Le premier objectif du plan d’action est d’identifier les leviers pour construire et réhabiliter au-moins 10 000 logements sociaux par an (locatifs ou en accession), ce qui suppose au préalable un effort considérable pour mobiliser le foncier nécessaire à ces projets, et pour leur assurer une conception responsable qui intègre toute la dimension des enjeux de la transition énergétique. A l’heure du premier bilan de la mise en œuvre de ce plan d’action, le chemin déjà parcouru est important pour rattraper le retard pris dans la mise en œuvre de cette politique outre-mer. Les raisons de ce retard avaient été identifiées et conjuguaient les effets d’une croissance démographique mal anticipée et en forte progression notamment en Guyane ou à Mayotte, la raréfaction du foncier constructible, la faiblesse du revenu moyen par habitant, et l’existence d’un parc important de logements indignes ou précaires.
 
Il convient de saluer la réactivité avec laquelle, dès 2015, les acteurs des territoires se sont investis dans la déclinaison de ce plan, avec un pragmatisme  tenant compte des spécificités locales, en associant  les collectivités locales et les nombreux partenaires acteurs du logement. La mobilisation nationale s’est également poursuivie après la signature du plan, avec notamment la mise en place d’une opération d’intérêt national en Guyane, la création d’un nouvel établissement public foncier et d’aménagement qui va voir le jour à Mayotte, ou la démarche de simplification engagée pour l’instruction des demandes d’agrément fiscal pour le logement social. La seconde phase du plan séisme Antilles qui va être engagée pour la période 2016-2020 permettra la poursuite des travaux de confortement parasismique indispensable pour assurer la sécurité des habitants de Guadeloupe, Martinique et Saint-Martin.
 
En ce qui concerne les mesures d’accompagnement technique, un groupe de travail piloté par le ministère des outre mer a été constitué sur la question du désamiantage des logements sociaux afin de susciter l’émergence de filières locales propres à réduire les coûts et les délais. De même un appel à projets a été  lancé autour de l’économie sociale et solidaire pour faciliter notamment l’auto-construction et l’auto-réhabilitation accompagnées. Des mesures plus pédagogiques viennent en soutien des particuliers ou porteurs de projets, comme un vade-mecum expliquant les leviers de lutte contre l’habitat indigne, et un guide de la rénovation énergétique. Les efforts seront poursuivis avec tous les partenaires pour rééquilibrer partout l’offre de logements, grâce à de nouvelles mesures de soutien telles que l’opération d’intérêt national décidée en Guyane, une recherche d’optimisation des aides publiques à la construction et à la réhabilitation des logements, une réglementation plus adaptée aux spécificités ultramarines.
 
L’année 2015, première année de démarrage de ce plan logement, se caractérise par des  résultats contrastés selon les départements. Les effets des mesures mises en œuvre se font toutefois sentir pour l’année 2016, avec des prévisions de mise en chantier en augmentation de 35% par rapport à 2015 pour la construction neuve et la réhabilitation de logements sociaux.
 
Réunis au sein du comité de pilotage du plan logement à la direction générale des outre-mer, avec l’appui des ministères du logement et de l’habitat durable et de la ville et de tous les partenaires, les efforts seront poursuivis pour que le logement outre-mer ne manque pas d’avenir ! Reprenant les 7 axes du plan logement outre mer, le présent document réalise le premier bilan de leur mise en œuvre.
 
Axe 1 - Libérer et aménager le foncier nécessaire à la construction de logements
Enjeux
L’outre-mer souffre d’un déficit de terrains pour construire des logements sociaux. Le plan logement outre mer a donc placé en première priorité une meilleure mobilisation des terrains constructibles et aménagés, notamment sur les territoires déjà urbanisés, près des équipements et services et des réseaux.
La libération de ressources foncières passera par la résolution d’indivisions qui paralysent le marché, la constitution de réserves foncières, la mobilisation du foncier public, l’aménagement de ces parcelles par un développement des organismes auxquelles elles sont confiées et la mobilisation de  financements au bénéfice d’une valorisation des  terrains grâce aux fonds régionaux d’aménagement foncier urbain (FRAFU).
Quelques réalisations et perspectives
A Mayotte, compte tenu des coûts élevés du foncier aménagé, le ministère des outre mer a porté l’aide du FRAFU à 20 000 € et 25 000 € pour certaines opérations afin de favoriser la construction neuve dans le Département. Une aide supplémentaire sera mise en place pour soutenir la politique de régularisation des occupants sans titre et identifier les propriétaires fonciers.
 
La Guyane pourrait connaître selon les projections démographiques un doublement de sa population au cours des trente prochaines années. En conséquence, le besoin en logements s’inscrit dans une opération d’intérêt national (O.I.N.) dont les études seront engagées dès 2016 pour apporter des réponses coordonnées et adaptées en matière d'habitat, mais aussi d'emploi et de transport, autour des trois pôles prioritaires que sont la région de Cayenne et du Centre Littoral, le nord-ouest de la Guyane avec des zones de Saint-Laurent-du-Maroni et de Mana et la région de Kourou. Le Gouvernement procèdera d’autre part à la cession à titre gratuit, du foncier d’Etat inclus dans le périmètre concerné, soit environ 1 700 hectares, au bénéfice de l’EPAG qui portera la future OIN.
La loi d’actualisation du droit des Outre-mer du 14 octobre 2015  a prorogé l’existence des agences des 50 pas géométriques jusqu’au 1er janvier 2021. Elle prévoit le transfert de la propriété des terrains urbanisés de la zone des 50 pas géométriques au profit du Conseil régional de la Guadeloupe et de la collectivité territoriale de Martinique.
 
Une démarche exemplaire et innovante :
L’Etat accompagne la planification des collectivités dans le cadre de « l’Atelier des territoires » et de la démarche « EcoQuartier ». Initié par le ministère du logement, « l’Atelier des territoires » vise, par la mise à disposition d’une ingénierie de projet de haut niveau, à favoriser l’émergence de stratégies de long terme partagées entre les élus et l’Etat, sur des territoires en manque de moyens techniques ou qui recensent des difficultés particulières. Ainsi, trois territoires ultramarins ont bénéficié de cet accompagnement qui a permis de dégager des pistes concrètes:
  • A Mayotte,  le potentiel de développement au sein des polarités autour desquelles l’archipel sera amené à se structurer à moyen terme a pu être mesuré.
  • A la Réunion, l’atelier a permis de dégager un consensus entre les acteurs locaux autour de l’évolution de la zone aéroportuaire.
  • A la Martinique, c’est une meilleure prise en compte du paysage dans l’aménagement de la périphérie de l’agglomération de Fort de France qui a émergé des réflexions. Quant à la démarche « EcoQuartier », elle a pour objet d’accompagner les collectivités dans leurs projets exemplaires du point de vue de la ville durable, en leur apportant outils et visibilité sur le plan national et international.. Les services de l’Etat sont également en charge de l’animation de clubs régionaux dédiés, notamment par l’organisation de groupes de travail thématiques, de séminaires et colloques sur le thème de la ville durable et de formations à l’attention des collectivités locales. Ainsi, fin 2015, une opération était labellisée à Saint-Pierre de la Réunion, trois diplômes avaient été décernés pour des opérations en cours de réalisation (communes de La Possession et du Port à la Réunion, commune de Remire-Montjoly en Guyane) et 9 chartes étaient signées pour des projets en cours de montage en Guadeloupe, en Martinique et à la Réunion.
Zoom sur le projet de création de l’établissement public foncier et d’aménagement de Mayotte.
La création d’un établissement public foncier et d’aménagement à Mayotte (EPFAM) a été actée par la loi d’actualisation du droit des outre-mer du 14 octobre 2015. La création de cet établissement favorisera l'accroissement des ressources foncières de l'île principalement pour le logement (et notamment le logement social), afin de faire face à une démographie en forte hausse. Les terrains portés par l’EPFAM serviront également à la construction d’équipements scolaires et à l’implantation d’entreprises.
L’EPFAM contribuera  à la régulation du marché foncier en visant notamment à contenir le prix des terrains. Il a vocation à relancer le secteur de l’aménagement foncier en relation avec le seul aménageur local en activité, la société immobilière de Mayotte (SIM).
Outre ses missions foncières et d’aménagement, l’EPFAM aura la possibilité de passer, au nom de l’État, des contrats de concession et de cession pour l’aménagement et la mise en valeur agricole des terres domaniales.
Un décret en Conseil d’Etat est prévu au cours de l’année 2016 pour détailler les conditions de fonctionnement de l’EPFAM.
Pour le démarrage de l’établissement, une dotation annuelle de 3 M€ sera apportée sur la Ligne Budgétaire Unique par le ministère des outre-mer à partir de 2017.

Axe 2 - Favoriser la construction neuve de logements de qualité

Enjeux

Outre la maîtrise du foncier, le développement de l’offre de logements repose sur plusieurs  moyens de financement de l’Etat qui interviennent pour favoriser la construction neuve, l’aménagement et la rénovation urbaine. La construction neuve de logements sociaux outre-mer bénéficie des aides budgétaires en provenance de la ligne budgétaire unique du ministère des outre mer (LBU), et d’aides fiscales par l’intermédiaire des dispositifs de défiscalisation et de crédit d’impôt prévus par le code général des impôts (CGI). Ces mesures  permettent de financer des logements sociaux exposés à des contraintes plus fortes qu’en métropole, notamment en matière de coûts fonciers et de construction et d’une précarité plus grande des ménages.

Quelques réalisations et perspectives

La loi de finances pour 2016 a prévu, dès le 1er janvier 2018, dans les départements d’outremer de rendre obligatoire le crédit d’impôt pour les investissements dans le domaine du logement social. Ainsi, l’aide fiscale ira pleinement aux organismes de logement social. Dans les collectivités d’outre mer, le système actuel de défiscalisation sera maintenu jusqu’en 2025.
 

Adapter l’offre de logements aux besoins des départements :

En Guadeloupe, la déclinaison du plan logement a associé 40 partenaires dont les collectivités régionales et départementales, les intercommunalités et l’Association des maires. Les acteurs sont d’accord pour mettre un accent particulier sur la poursuite du confortement parasismique du bâti et les opérations de désamiantage, proposer une offre de logements adaptée au défi du vieillissement de la population et soutenir les opérations de lutte contre l’habitat indigne et de renouvellement urbain, qui sont des mesures s’inscrivant pleinement dans les besoins identifiés des intercommunalités guadeloupéennes.
 
En ce qui concerne la Martinique, le département enregistre une augmentation de +61% des logements financés avec un montant de LBU consommé légèrement supérieur à la consommation de 2014. Une augmentation des mises en chantier et des livraisons au titre de la construction neuve est également relevée. Le cas de la Martinique est exemplaire car la ressource budgétaire a été « économisée », tout en maintenant une capacité élevée des bailleurs à conduire leurs projets.
 
En Guyane, la mobilisation du foncier est complexe et réclame un pilotage particulier compte tenu de la faible densité de la population. Le rôle affirmé de l’établissement public foncier et d’aménagement de Guyane (EPAG), établissement public d’Etat, en matière d’aménagement urbain, s’inscrira dans le cadre de l’opération d’intérêt national (O.I.N.) dont la mise en œuvre en 2016 a pour objectif prioritaire de planifier et d’accélérer la production de logements. Pour en faciliter la mise en œuvre, 1700 hectares appartenant à l’Etat seront cédés gratuitement à l’EPAG qui pilotera la future O.I.N.
A la Réunion, une étude est en cours avec l’INSEE sur l’évolution démographique  à l’horizon 2030 afin d’actualiser les besoins en termes de logements. A La Réunion, le secteur du logement représente 462 M€ soit 35% du chiffre d’affaires du BTP et le logement social 330 M€, soit 25% du chiffre d’affaires de ce secteur
A Mayotte, en 2016, une relance de la construction à hauteur de 200 logements locatifs sociaux est prévue et de 300 unités en 2017, l’objectif étant, à moyen terme, d’en financer au minimum 500 par an. 
Plus généralement, d’autres leviers sont mobilisés pour  soutenir l'effort de construction de logements. Ainsi 57 communes des DOM ont bénéficié en 2015 d'une subvention de 5,7 M€ au titre de l'aide aux maires bâtisseurs.
La réorganisation de l’actionnariat des sociétés immobilières de l’Etat (SIDOM) vise à les doter d’un actionnaire de référence qui soit en capacité de les renforcer et d’accroitre leur capacité d’intervention, tout en permettant aux collectivités de continuer à jouer leur rôle d’actionnaire et de participer à la stratégie des sociétés comme c’est le cas aujourd’hui. Il est prévu que la société nationale immobilière (SNI), filiale à 100% de la caisse des dépôts, devienne cet actionnaire de référence. La SNI est engagée, en métropole, dans la production des logements sociaux, la lutte contre l’exclusion, la résorption de l’habitat indigne et insalubre, le renouvellement urbain et la réhabilitation du parc social. Elle saura porter les mêmes missions de service public en outre-mer.

Zoom sur la simplification des procédures fiscales pour le logement social

Le 31 mai 2016, le Premier Ministre a annoncé la suppression de la procédure obligatoire d’agrément préalable au crédit d’impôt pour le logement social. Cette procédure durait en moyenne 8 mois, voire davantage pour les dossiers complexes. Cette mesure exceptionnelle de simplification a été introduite par amendement du Gouvernement dans le projet de loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique. Elle est d’application immédiate et a d’ores et déjà permis de débloquer des projets à hauteur de plusieurs de logements sociaux dans les départements d’outre-mer.
Cette mesure permettra d’accélérer les opérations de logements sociaux afin de répondre rapidement aux besoins des populations tout en contribuant notablement au soutien de l’activité du secteur du BTP.

Axe 3 - Encourager la réhabilitation et l’amélioration du parc existant

Enjeux

Certains territoires disposent d’un parc social ancien nécessitant des interventions de réhabilitation afin de faire face aux mise aux normes bâtimentaires et énergétiques, ou encore en matière de désamiantage et de confortement parasismique aux Antilles.
La réhabilitation du parc social doit être combinée avec l’amélioration de l’habitat privé, car ce sont toutes ces opérations qui constituent les véritables leviers pour préserver un logement aux normes de confort actuelles  aux populations fragiles  La promotion des programmes locaux d’amélioration de l’habitat et l’accélération du  règlement de l’indivision sont des facteurs supplémentaires pour accroître l’offre de logements. Les opérateurs et les agences de l’Etat -ANAH, ANRU, ADEME- jouent un rôle important dans ces opérations d’amélioration de l’habitat social et privé.

Quelques réalisations et perspectives

La loi du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine a organisé la refonte de la politique de la ville. Elle a notamment réformé la géographie prioritaire et créé le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Ce nouveau cadre pose la nécessité d’une meilleure articulation entre les trois acteurs nationaux – le Ministère des Outre-mer, l’Anah et l’ANRU. C’est pourquoi une convention de partenariat a été signée fin 2015 entre le ministère des outre mer, l’ANAH et l’ANRU afin de favoriser une meilleure mobilisation des moyens sur les quartiers les plus prioritaires.
 
Le plan national de rénovation urbaine s’est poursuivi en 2015 dans les départements d’outre-mer. A ce stade, le bilan est de 13 projets de rénovation  engagés dont un de requalification de quartier ancien dégradé, l’ensemble représentant un investissement de  400 M€ de crédits ANRU et de 300 M€ sur le budget propre du ministère des outre-mer (LBU, 3 500 logements démolis ou reconstruits, 9000 logements réhabilités).
En parallèle, le travail relatif au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) est engagé, en lien avec les élus locaux. Deux forum régionaux d'animation de la rénovation urbaine (FRARU) se sont tenus en Guadeloupe pour la zone Antilles-Guyane et à La Réunion pour la zone Océan indien. Sept protocoles de préfiguration de renouvellement urbain sur 14 ont été signés à ce jour (6 à La Réunion et 1 à Mayotte). Ceux de Cayenne et de Saint-Laurent-du-Maroni ont été examinés par l’ANRU en comité d'engagement partenarial et sont en bonne voie. De futurs protocoles pour les villes de Koungou, Petite Terre, Fort de France, Cap Excellence et Matoury, sont également en cours d'élaboration. Par ailleurs, l’ensemble descontrats de ville ultramarins (soit 46 au total), qui fixent le cadre des futurs projets de renouvellement urbain et prévoient l'ensemble des actions à conduire pour favoriser la bonne articulation entre ces projets et le volet social de la politique de la ville, ont été signés.
En Guadeloupe, la vulnérabilité sismique et le vieillissement du parc social conduisent à programmer en priorité la rénovation de 2.000 logements dans le cadre du NPNRU de Pointe à Pitre. Un projet d’éco-quartier aux Abymes (800 logements) sera aussi une opération très suivie.
 
En Martinique, il faut souligner l’effort consenti pour l’amélioration du parc privé en 2015 et le nombre de logements locatifs sociaux réhabilités au regard des règles de confortement parasismique,qui augmente de 24% par rapport à 2014.
En Guyane, l’évaluation des besoins en termes de réhabilitation de logements sociaux est en cours. 
 
A la Réunion, l’étude menée en 2014/2015 sur le parc social indique que 900 logements devront être réhabilités. Le conseil régional a lancé un appel à projet en 2015 afin de contribuer au financement des programmes de réhabilitation. Par ailleurs des groupes d’experts travaillent sur des problématiques locales identifiées, telles que la facilitation de l’accès aux prêts bancaires ou encore la professionnalisation des filières du bâtiment.
 
La réhabilitation des logements sociaux doit faire face à des enjeux multiples en outre-mer (vétusté, adaptation aux risques sismiques, rénovation énergétique, désamiantage, remise aux normes, coûts, complexité d’intervention). Les départements d’outre-mer rencontrent de sérieuses difficultés pour respecter les délais d’achèvement des travaux qui étaient limités à trois ans. Les ministères des outre-mer et du logement ont élaboré et fait publier en 2016 un décret qui allonge les délais à 5 ans, contre 3 auparavant, permettant de terminer les travaux de réhabilitation des logements dans les délais et d’assurer ainsi leur financement. Par ailleurs, la loi de finances pour 2016 a prévu l’extension du crédit d’impôt aux travaux de réhabilitation et de rénovation des logements sociaux situés dans les quartiers NPNRU.

Zoom sur le bilan 2007-2015 de la 1ère phase du Plan Séisme Antilles et le lancement de la seconde phase pour la période 2016-2020

Au delà des politiques publiques portées pour la prévention des inondations, le risque sismique aux Antilles est aujourd'hui le risque naturel le plus craint en France. Les études menées depuis une quinzaine d'années ont montré un fort niveau de vulnérabilité des populations antillaises et la nécessité d'agir rapidement.
 
La prévention du risque sismique aux Antilles : une priorité gouvernementale
Le gouvernement a mis en place en 2007 le plan séisme Antilles dont l'objectif est de sécuriser les résidents antillais  le plus rapidement possible. Ce plan se traduit principalement par des mesures de construction ou de renforcement parasismique, associées à celles  habituelles d'éducation au risque, de formation professionnelle, de sensibilisation et de préparation à la gestion de crise. Il est estimé  à environ six milliards d'euros d'investissement pour le bâti public sur  une durée d'une trentaine d'années.
 
La première phase du plan a été consacrée aux opérations de diagnostic des établissements scolaires, des logements sociaux et des bâtiments de l'Etat afin de prioriser les opérations de confortement parasismique et de démolition des bâtiments au bénéfice des édifices les plus vulnérables. Ces opérations ont d’ores et déjà donné lieu à un investissement de l’ordre de 1,3 milliard d’euros. Toutefois face à l’importance des travaux restant à conduire, le rythme  du confortement parasismique doit être amplifié pour atteindre les résultats ambitieux souhaités.
 
C’est pourquoi une deuxième phase du plan va être conduite en étroite concertation avec les collectivités territoriales des Antilles, pilotée par les préfets et les acteurs de la prévention du risque sismique, et engagée sur la base d’objectifs partagés et réalistes.
 
Pour la période 2016-2020, l’Etat prévoit ainsi de mobiliser globalement 450 millions d’euros, hors établissements de santé, à travers le fonds de prévention des risques naturels majeurs et les différentes lignes de crédits budgétaires, soit une augmentation de 30% par rapport à la première phase du plan séisme Antilles. Des financements complémentaires à ceux de l’Etat, notamment les fonds européens et ceux des collectivités territoriales devront être sollicités.
 
Une gouvernance spécifique du suivi de ce plan sera mise en place, avec les collectivités territoriales, et un rapport sera rédigé chaque année afin d'en rendre compte au gouvernement.

Axe 4 - Maîtriser les coûts de constructionet de réhabilitation des logements

Enjeux

Les variations des coûts de la construction et des prix de revient des logements sont liées à la localisation des opérations, aux caractéristiques du foncier et sa viabilisation, aux procédés constructifs retenus mais aussi à l’envergure des opérations.
 
Pour l’ensemble des DOM, des indicateurs au niveau du secteur de la construction restent à développer, leur quasi-inexistence  constituant  un handicap à la visibilité sur la maîtrise des coûts.
Par ailleurs, le Conseil supérieur de la construction, installé en 2015, constitue une instance de concertation privilégiée sur les questions relevant de la qualité dans le secteur de la construction, contribuant  à la réflexion relative à la réduction de ses coûts.

Quelques réalisations et perspectives

Les ressources des territoires comme fondation de nouvelles filières créatrices d’emplois

En Guadeloupe, des  études ont été réalisées afin de faciliter, l’émergence de matériaux bio-sourcés. ou encore les conditions de création d’une filière amiante (traitement des déchets inertes ou dangereux, nouveaux processus de désamiantage, etc).
 
Doté d’un budget de 30 M€ sur 3 ans (2015-2018), issu du fonds de compensation des risques d’assurance construction, le Programme d’Action pour la Qualité de la Construction et de la Transition Energétique (PACTE) propose de soutenir le développement de nouvelles filières de matériaux et de procédés constructifs, mais également de mobiliser des professionnels formés pour répondre à ces enjeux et assurer ainsi une montée en compétences de la filière bâtiment outre-mer. Un appel à projet lancé en 2016 dans le cadre du PACTE a pour objectif de favoriser l’émergence d’un bâtiment tropical performant et  adapté aux  territoires ultra-marins, notamment du point de vue des contraintes environnementales et d’approvisionnements, des besoins en construction et en rénovation de logements et d’une indispensable maîtrise des coûts de construction et de réhabilitation.
 
A cet appel à projet s’ajoute l’appel à manifestation d'intérêt  « Actualiser et compléter les règles de l’art adaptées aux territoires ultra-marins » qui s’intéresse aux règles de l’art. Il s’adresse aux experts et aux organismes techniques désireux de mettre en commun leurs recherches en termes de référentiels techniques spécifiques aux outre-mer.
Quant au Programme de Recherche et Développement Amiante (PRDA), il vise avant tout à  trouver des solutions adaptées aux contraintes réglementaires très encadrées imposées à ce type de filière, tout en faisant émerger des technologies innovantes et économes en mobilisant les acteurs publics mais également privés. A la Réunion par exemple, la thématique de l’amiante est identifiée comme un des axes prioritaires de la déclinaison du plan logement. En collaboration avec les partenaires institutionnels, une plateforme pédagogique dédiée à l’intervention sur des matériaux ou équipements amianté sera installée, afin de former les professionnels d’aujourd’hui et de demain (apprentis, chômeurs et lycéens).

Zoom sur  le désamiantage des logements sociaux :

En Outre-mer, la gestion de l’amiante découverte en phase de chantier de démolition ou de réhabilitation revêt une difficulté particulière, renforcée par le manque de professionnels formés, les difficultés de traitement des déchets en contexte insulaire, et les surcoûts associés à ces contraintes, avec l’allongement de la durée des chantiers. Un groupe de travail partenarial a été mis en place à l’initiative du ministère des Outre-mer afin de proposer des pistes d’action permettant de susciter l’innovation locale, à permettre l’émergence d’une filière économique viable capable d’intervenir à des coûts et des délais plus performants, dans une démarche de qualité environnementale et garante de la santé des occupants des logements.

Axe 5 - Développer les parcours résidentiels et l’accession sociale à la propriété

Enjeux

Les logements programmés en « accession sociale à la propriété » (PSLA) et ceux qualifiés de « logement intermédiaire » (type PLS) constituent des produits complémentaires aux logements locatifs sociaux, particulièrement utiles au développement des parcours résidentiels.
En complément du dispositif PSLA, l’Etat a institué dans les départements d’outre-mer le dispositif des logements évolutifs sociaux (LES) pour aider des familles dont les ressources très limitées et irrégulières compliquent l’accès au logement locatif. A Mayotte, l’équivalent du LES correspond au logement en accession sociale et très sociale (LAS/LATS).
L’aide de l’Etat a pour objectif de sécuriser des ménages aux ressources limitées et accroître ainsi leurs chances de stabiliser leur parcours de logement.

Quelques réalisations et perspectives

L’obligation d’apporter 5% de subventions publiques aux opérations de logements sociaux montés avec des prêts locatifs sociaux (PLS) a été supprimée dans le cadre de la loi de finances pour 2016, car ce type d’opération bénéficie de loyers de sortie plus importants qui permettent d’amener plus facilement ces opérations à l’équilibre sans recours aux subventions publiques.
Par ailleurs, le dispositif de défiscalisation Pinel a été adapté aux outre-mer pour y favoriser le développement du logement intermédiaire : le plafond de défiscalisation a été relevé à 18 000€ contre 10 000€ en métropole. Les taux de défiscalisation sont supérieurs de 11 points à ceux de la métropole.
Enfin, l’accession sociale à la propriété est facilitée par la prolongation du cumul des aides au titre du LES avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Zoom sur l’appel à projet du ministère des outre-mer sur l’économie sociale et solidaire

Dans les outre-mer, l’économie sociale et solidaire joue un rôle majeur avec plus de 51 000 emplois et plus de 4 000 employeurs. L’ESS apparaît cependant très inégalement répartie sur les territoires, parcellisée et encore peu soutenue financièrement, alors même qu’elle permet  d’offrir un nombre croissant  d’emplois à des personnes qui sont exclues ou ont été éloignées pendant une longue période du marché du travail.
Le ministère des outre-mer souhaite donner en 2016 une impulsion plus marquée en faveur de l’ESS, en lançant un appel à projets expérimental en soutien à l’économie sociale et solidaire doté de 2 M€.
Parmi les thèmes retenus, l’habitat coopératif, l’auto et l’éco-construction et les réhabilitations, qui  peuvent offrir un cadre de vie plus écologique, des logements plus confortables, conçus avec les habitants pour optimiser leur adaptation, notamment au vieillissement et au handicap, mais également contribuer à la résorption de l’habitat indigne et insalubre.
Ces orientations permettent de minimiser les coûts de construction et d’exploitation, en s’appuyant sur les ressources et matières premières locales et en faisant travailler les habitants en difficultés.
L’inscription de ces projets dans les politiques locales de l’habitat, en coopération avec les organismes du mouvement HLM, qui contribuent à la promotion de la mixité sociale et à l’enjeu d’assurer de meilleurs parcours résidentiels, auront de bonnes chances d’être sélectionnés pour obtenir des financements.

Axe 6 - Lutter contre l’habitat indigne et dégradé

Enjeux

Le dynamisme démographique des départements d’outre-mer a induit une urbanisation rapide et difficile à maîtriser. Le faible niveau de ressources de la plupart des ménages nuit à leur solvabilité. Ces caractéristiques socio économiques peuvent augmenter la proportion de logements indignes sous  forme d’habitat précaire, l’habitat informel (construction sur le sol d’autrui), sans oublier l’habitat insalubre.
Par ailleurs, la mise en place des nouveaux dispositifs de lutte contre l’habitat indigne issus de la loi du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d’habitat informel et à la lutte contre l’habitat indigne dans les départements et régions d’outre-mer doit s’accompagner d’une meilleure articulation des différentes sources de financement disponibles pour son traitement.
Dans cette perspective, les plans départementaux et communaux de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI, PCLHI) pourront se développer pour repérer ce type d’habitat et en engageant les procédures d’insalubrité adaptées.
Ces plans ont pour objectif d’améliorer la connaissance des lieux d’habitat indigne, d’identifier, les points de blocages éventuels liés à l’indivision, les besoins d’accompagnement financier en particulier pour les missions de maîtrise d’œuvre urbaine et sociale. Ces plans associent et impliquent les communes et intercommunalités ainsi que les Agences Régionales de Santé.

Réalisations et perspectives

Les engagements de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) portent sur l’accompagnement et la mise en œuvre de programmes adaptés à chacun des territoires, en faveur de la lutte contre l’habitat indigne et du développement d’une offre locative à loyer maîtrisé. C’est notamment le cas pour les projets retenus dans le cadre du programme de revitalisation des centres-bourgs piloté par le commissariat général à l’égalité des territoires en partenariat avec le ministère des outre-mer. 5 projets ultra-marins ont  retenus dans le cadre de l’appel à manifestation d’intérêt, pour lesquels un suivi et appui particulier de l’ANAH sont en voie de contractualisation :
  • Guadeloupe – Grand Bourg de Marie Galante
  • Guyane - Maripasoula
  • Martinique – Saint Pierre
  • La Réunion – Cilaos
  • Mayotte – Brandaboua
En ce qui concerne Mayotte, Soliha Mayotte, fédération associative du bâtiment, a été créée en 2015 avec le soutien financier du ministère des outre-mer afin d’accompagner les propriétaires occupants en situation défavorisée ainsi que le lancement de programmes de construction de logements en accession très sociale à la propriété.
La mobilisation des dispositifs d’aides présente à Mayotte un enjeu particulier puisque le parc de logements disponibles représente 55 000 unités pour une population de 212 000 habitants. La production de logements locatifs sociaux est encore récente et limitée (environ 150 logements livrés). L’habitat de fortune ou de mauvaise qualité est très présent (19000 cases en tôle dont 5 500 exposées à des risques naturels). 65 % des logements ne disposent pas du confort de base : eau courante, électricité, WC et douche/baignoire.
 
En Martinique, dans la "zone des 50 pas géométriques" le long du littoral appartenant à l'Etat, les terrains sont occupés par de nombreux habitants sans droit ni titre de propriété, mais installés parfois depuis des dizaines d'années, dans des conditions souvent insalubres et exposés aux risques naturels. Une expérimentation de résorption de l'habitat indigne a été financée par la mairie de la commune du Lamentin et l'Agence des 50 pas géométriques pour maintenir les habitants sur le site, tout en les faisant participer à la reconstruction du quartier. Encadrés par un architecte, les habitants réunis en association ont construit en 6 mois deux maisonnettes pour un coût d'environ 130 000 €. D’autres logements sont prévus.
 
L’ANAH s’est engagée à mobiliser des crédits dédiés à chacun des territoires et à travailler en  articulation avec  le Ministère des Outre mer et l’ANRU dans le cadre de la géographie prioritaire d’intervention pour une optimisation des financements.
L’Etat souhaite également généraliser des Plans Communaux ou Intercommunaux de Lutte contre l’Habitat Indigne, en application de la circulaire de lutte contre l’habitat indigne.
Les opérations majeures seront ainsi orientées vers le traitement de l’habitat indigne et très dégradé, les programmes locaux de l’habitat (PLH), la prévention de la dégradation des copropriétés fragiles et le redressement des copropriétés en difficulté.

Zoom sur le vade-mecum comme outil de développement de lutte contre l’habitat indigne

Fruit d’un travail interministériel associant la direction générale des outre-mer, la direction interministériel de l’habitat et de l’accès au logement, le ministère des affaires sociales, le ministère du logement et de l’habitat durable et l’agence nationale de l’information logement, un vade-mecum a été diffusé en juin 2016 à l’attention des acteurs de terrain pour faciliter les différentes étapes du processus de traitement de la lutte contre l’habitat indigne dans les quartiers d’habitat informel : repérage et diagnostic, plan et opérations de lutte contre l’habitat indigne et informel, aide financière à la libération des locaux pour la réalisation d’opération d’aménagement, mesures de police adaptées à l’habitat informel, financements et outils juridiques. Il apportera un éclairage concret et pratique pour tous ceux qui luttent contre l’habitat indigne : communes, CCAS, administrations, associations.

Axe 7 - Engager la transition énergétique dans le secteur du bâtiment

 ● Enjeux

La transition énergétique s’impose comme un impératif majeur face aux enjeux que constituent le réchauffement climatique et ses conséquences. Le plan logement outre-mer encourage donc le passage à un nouveau modèle énergétique fondé sur trois piliers :
  • une réduction drastique de la consommation d’énergie par la sobriété (maitrise de la demande énergétique, économie d’énergie) ;
  • une amélioration de l’efficacité énergétique ;
  • un mix énergétique basé sur des sources renouvelables et durables.
La performance énergétique des logements constitue un enjeu économique social et environnemental très important dans les  territoires insulaires où la croissance de la consommation d’électricité est bien plus élevée qu’en métropole, et sa production issue massivement de ressources fossiles et carbonées. Le secteur de la construction et du logement est le deuxième plus gros consommateur d’énergie dans les départements d’outre-mer. C’est pourquoi le Plan Logement Outre-mer fait de la transition énergétique dans le bâtiment un de ses axes stratégiques d’intervention.

Quelques réalisations et perspectives

Des actions déjà engagées sont entrées dans une phase d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments grâce aux aides fiscales pour les programmes de certificats d’économie d’énergie et les territoires à énergie positive pour une croissance verte.
La règlementation thermique, acoustique et aération de 2009 (RTAA) a été révisée en 2015, dans le cadre du processus de simplification des règles de construction engagé au niveau national en 2014 par le ministère du logement après consultation de l’ensemble de la profession. Cette révision s’inscrit dans la volonté de réduire les coûts de construction tout en conservant la même exigence de qualité. La nouvelle norme simplifiée s’appliquera aux bâtiments neufs d’habitation dont le permis de construire ou la déclaration préalable seront déposés à partir du 1er juillet 2016.

Cette révision réglementaire répond aux cinq principes suivants :

  • Adapter les dispositions réglementaires aux différents climats ultra-marins,
Il s’agit par exemple à la Réunion, de diminuer l’altitude d’implantation des bâtiments à partir de laquelle le climat impose de recourir à des règles très spécifiques et contraignantes; de favoriser la ventilation naturelle pour éviter le recours à la climatisation, ou encore de prendre en compte l’orientation de la façade dans les exigences des facteurs solaires des baies.
  • Apporter une souplesse de conception aux opérations de construction,
Par exemple en rendant possible le recours à de l’ingénierie pour apporter les démonstrations et preuves du bon fonctionnement en ventilation naturelle.
  • Supprimer les prescriptions contradictoires entre les réglementations,
  • Simplifier les modalités de vérification de la réglementation,
  • Adapter ou mettre à jour les textes par rapport à la réglementation nationale.
Ces mesures constitueront une première étape qui permettra d'encourager la transition énergétique dans l'habitat grâce à la réalisation d'un bâti économe et adapté au climat tropical, pour le bénéfice et le confort des habitants.
Une étude en 2016 sur l’évaluation économique de la RTAADOM sera conduite sur la base d’une analyse de son application à la Réunion et en Guyane.
Jusqu’à présent la RTAADOM fixait des obligations en termes de moyens. Les études engagées en 2016 devront contribuer à la faire évoluer vers une performance en termes de résultats, en fixant des niveaux d’objectifs adaptés aux territoires d’outre-mer, et en laissant à l’initiative locale le choix des moyens techniques pour y parvenir.
 
En ce qui concerne les aides à la rénovation énergétique, la loi de finances pour 2015 a prévu des dispositifs financiers adaptés aux DOM (ECO-PTZ et CITE). Les certificats d’économie d’énergie y bénéficient d’une bonification pour les travaux réalisés dans les départements d’outre-mer. La loi de finances pour 2016 proroge quant à elle le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE, qui permet une réduction d’impôt à hauteur de 30% des dépenses éligibles) ainsi que l'éco-PTZ.
 
L’Eco-Ptz a quant à lui été prolongé de 3 ans afin d’aider les copropriétés et les ménages à financer les travaux de rénovation énergétique d'ampleur. Il permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro allant jusqu’à 30 000 euros pour financer des travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels reconnus garant de l’environnement (RGE). Il s’adresse aux propriétaires, qui habitent dans leur logement ou qui le mettent en location. Pour mieux faire connaître l’Eco-Ptz, une communication va être déployée vers les banques et les particuliers et un guide de la rénovation énergétique adapté à chaque territoire est en cours de conception..  
 
Il convient de souligner que les entreprises ayant obtenu la qualité « RGE » étant encore en faible nombre dans les DOM. Des formations à l'égard des professionnels ont été mises en place afin de les accompagner dans l'acquisition des règles de l'art permettant d'obtenir ce label de qualité.
La communication de ces différents outils est essentielle. Plusieurs guides à destination des particuliers seront édités en 2016. Dans la plupart des territoires, la DEAL, l’ADEME et l’ADIL conjuguent leurs efforts pédagogiques afin de mieux faire connaitre ces mesures incitatives à la transition énergétique vers une croissance verte..
Ainsi, ces nouvelles dispositions relatives à la performance énergétique applicables aux DOM ont été portées à la connaissance des usagers par les ADIL dans le cadre de leur mission de conseil aux particuliers. Plus de 900 consultations ont été réalisées par l’ADIL en 2015.

 Zoom sur le guide de la rénovation énergétique :

Faire connaître les outils de financement de la rénovation énergétique et orienter les maitres d’ouvrage d’une opération de rénovation vers les partenaires institutionnels ou financiers qui pourront accompagner le projet, est un enjeu crucial pour donner de l’élan et accélérer la transition énergétique dans l’habitat.
Réalisés en collaboration par l’ADEME, la DHUP, la DEAL et EDF, des guides de la rénovation, déclinés et adaptés pour chaque territoire d’outre-mer sont en cours d’édition.
Le premier guide est sorti en février 2016 pour la Martinique. D’autres déclinaisons suivront pour la Réunion, Mayotte, la Guadeloupe puis la Guyane.
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